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勾庄、良渚新城、瓶窑纷纷调价,三墩北还要“站岗”?

2022-03-29 10:41:41 点击:55 来自:风月无骨

近日,彩虹轩2幢《购房意向入围名单汇总表》正式公示,作为项目收官的155套房源触发拼社保入围机制,最终共计1571户家庭入围。

其中高层次人才家庭入围最低为E类社保月数32个月,无房家庭入围最低社保月数为137个月,普通家庭入围最低社保月数为156个月入围,整体中签率9.88%,需限售5年。

勾庄、良渚新城、瓶窑纷纷调价,三墩北还要“站岗”?

项目从首开到收官,四次开盘,四开四罄,二次踏入限售,板上钉钉的“红盘”。

彩虹轩的高热背后,除了总价低、近地铁等因素外,最能站住脚的,恐怕还是板块。直白点说,是三墩北肉眼可见的“倒挂红利”。

PART 1

纵观这两年的杭州楼市,三墩北是一个神奇的存在。

从西湖国际城,再到西雅图、云和湖、紫雅云邸、紫璋台、天澜、彩虹轩……板块的每一次上新,都会在楼市制造话题,掀起摇号热浪。“万人摇”、“限售”,让三墩北一步步走上了“封神”之路。

中铁建西湖国际城:五次开盘,五次售罄,共达成三次“万人摇”成就,最多登记组数为17290组,最低中签率仅1.5%。

西雅图:2018年6月,539套房源9288组家庭登记,中签率5.8%;2018年7月,清盘加推391套房源,8562组家庭登记,中签率4.57%。

紫雅云邸:2020年4月,推出148套,1482组家庭登记,中签率9.9%;紫璋台:2021年1月一把梭哈1224套房源,10795组家庭登记,中签率11.34%。

从区位来看,三墩北这个头顶西湖区帽子的板块,与城市中心概念并不相符。这儿已近地铁二号线的尽头,板块界面不好看,高架铁路令板块割裂,路上工程车来来往往,在造的新盘与安置房相间,俨然一个还未成型的“大工地”。

但2.81万/㎡的新房限价,任谁听了都会说一句“真香”,也让三墩北成了刚需在主城区最后的避风港。

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紫璋台实景图

PART 2

“2字头”的限价,究竟有多“低洼”,在主城范围内有着多大的吸引力。从虎年首批供地最新限价体系变化或可窥探一番。

日前,久候多时的2022年杭州市区第一批住宅用地集中出让公告终于正式发布,共涉及60宗地块,总出让面积256.61万方,出让总起价约798亿元。

具体来看,本轮供地呈现出两大趋势,一,主城区地块锐减;二,多个边缘地块价格指数呈跨越式上涨。

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这两大趋势对刚需们来说,选择权貌似在变多,但价格贵了,首付门槛变高了。

最新的限价体系中不难发现,处于三墩、勾庄、良渚新城包围圈下的三墩北处于一个绝对的价格“洼地”。距主城更远、属于余杭区的良渚新城板块跳涨2000元/㎡,勾庄上涨700元/㎡的情况下,三墩北新房限价的松动,似乎只是时间问题。。

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好房研究院制图

在这样的局面下,站稳主城地位,价格又停留在“2字头”的三墩北成了香饽饽,开盘即火爆在情理之中了。

特别是在板块次新二手房“站5奔6”、学区等多重因素的叠加下,三墩北新房的火热势头预计只会越燃越旺。

只是,这个板块留给刚需的机会似乎不多了。

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西雅图实景图

PART 3

彩虹轩完美谢幕后,三墩北板块新房供应仅剩融信如澜轩“独苗”。这个项目为2021年杭州首批集中供地中,融信以高溢价摘得的地块。

虽然项目保持了板块近三年来的价格梯度,精装限价仍为2.81万元/㎡。如果按照常规的项目规划,小户型89㎡起,总价门槛不到300万,刚需还有选择的余地,但在产品上,如澜轩却一改往日风格。

澜轩规划的户型为清一色的大户型,主力户型约170㎡,以这个面积来算,没有500万基本下不来,比起彩虹轩等门槛一下拉升了近200万。这样的总价,已不是刚需家庭可以接受的梯度了。

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即使如澜轩总价不低,但综合来看,项目后期市场热度恐也不会太低。

其一,三墩北新房的涨价预期。前文也提到,在此轮的集中供地中,有多达14个板块出现限价上涨的情况,特别是三墩北周边板块也出现“松动”。对于多年未涨的三墩北来说,“松松”也很合理。

其二,对于四五百万总价的房子,板块是具备一定消化能力的。三墩北的新房限价虽多年未涨,但从次新二手房的销售情况来看,这个总价段还是有相当部分的客群的。同样总价,在次新89方和新房170方之间做选择题,结果显而易见。

其三,除却项目本身地段的优势外,房源套数不多,在板块独苗、后续断供的基础上,无竞争压力。

其四,户型“长大”成楼市多板块的共同趋势。例如奥体板块此前的君品,最小户型只有104㎡,但SKP起步就是180㎡;未来科技城的华润·杭珹未来中心,最小户型约119㎡。与此前沐宸院98㎡户型相比,总价相差近百万。在改善板块总价上升的情况下,部分改善需求也会进行外溢。

这样的总价,对于三墩北还是头一遭。从板块二手销售的情况来看,以89㎡左右的小户型去化为主,且市场整体有所回落,是否维持大热?

有点悬。

(来源:住浙网)

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