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2021第三批集中供地面面观

2022-01-05 07:00:30 点击:50 来自:暖风昔人

中房网讯2021年第三批集中供地接近收官。

22个重点城市中除宁波将在2022年1月进行第三次土拍外,其他城市全部完成了2021年度最后一批集中供地。

经历了第二次集中供地的骤然降温,第三批集中供地在竞拍规则、资金门槛等出让条件上有了一定程度放松。不过,尽管此次集中供地小幅回温,但多数城市土拍市场仍以“平淡”收场。

499宗地揽金超5555亿元

据中房网不完全统计,2021年已完成第三批集中供地的21城总计成交住宅用地约499宗地块,土地出让金总额5555.56亿元,综合溢价率约为2%。

2021第三批集中供地面面观

与此同时,宁波第三批集中供地也已于2021年12月24日正式挂牌,据悉,此次共推出38宗地块,总建面334万平方米,总起价231.23亿元;所有地块将于2022年1月18日集中出让。

根据此前中房网的报道,22城第一批集中供地中,土地挂牌数量918宗,总计成交住宅用地约861宗,土地出让金总额10705.07亿元,综合溢价率达到15%。22城第二批集中供地挂牌地块数量935宗,总计成交住宅用地约657宗地块,土地出让金总额6441.43亿元,综合溢价率不足4%。

与前两次相比,第三批集中供地在土地挂牌数量、土地成交数量、成交金额上均低于前两次,而尽管第三批集中供地多城释放了“友好”信号,但整体来看,此次集中供地综合溢价率仍持续走低,不足第二批次溢价率的一半,并未能迎来年终“翘尾”。

土拍规则边际宽松

在经历了第一批集中供地买家“争抢”,第二批集中供地买家“弃场”的冰火两重天之后,多城对第三批集中供地的土拍规则,如竞买资格、地块起拍价、土地款支付周期等方面进行了调整与优化,以促进土拍市场回温,增强市场信心。

如南京第三批集中供地取消“不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让”的要求,房企资质由第二批土拍时要求的二级或一级下调至三级及以上,放低了房企拿地资质要求。而杭州则取消房地产开发资质需一年以上的限制。

深圳的第三批集中供地,虽然沿用上一轮“三限双竞+摇号”的规则,但将竞配建指标由“全年期自持租赁住房”调整为了“可售公共住房”。这个调整被视为适度“松绑”,是保障房企适度利润空间的信号。

而广州和杭州在本轮土拍中,对之前第二轮流拍“回炉”的地块,小幅下调了起拍价格。以杭州为例,富春湾新城7号地块出让价为6.3亿元,而之前为7.2亿元;临平开发区地块此次出让价为6.93亿元,而此前为8.32亿元。

此外,成都、无锡、济南、苏州等城均下调了保证金比例,杭州“勾地”方式重回土拍市场,广州、杭州、苏州、合肥、福州等放宽了土地出让金的支付条件,如延长土地款缴纳周期、允许开发商“分期付款”等等,这些举措都在一定程度上缓解房企的资金压力,激发房企拿地意愿。

底价成交仍是主流

尽管此次集中供地放宽了出让规则,流拍率较前一批次集中供地明显下降,但此次土拍热度仍然比较冷淡,多城地块以底价成交为主,房企高溢价拿地很少。

如广州挂牌的17宗地块,除4宗流拍外,13宗均以底价成交,0溢价率收官;天津11宗地块全部以底价成交,溢价率为0;无锡成交的20宗地块中17宗以底价成交,整体溢价率仅为0.04%,接近于0。此外,苏州、沈阳、青岛、重庆、济南、长沙、郑州等地的整体溢价率均不足1%。

除广州外,其余3个一线城市中,北京成交的10宗地块中有7宗以底价成交,上海27宗地块中18宗以底价成交,深圳11宗地块中7宗以底价成交,3个城市此次土拍的整体溢价率均不足5%。

不过,值得注意的是,在此轮集中供地中,杭州的土拍“成功逆袭”回暖明显。12月21日,杭州第三批集中供地出让,35宗地无一流拍,而且近7成地块触顶摇号,整体溢价率升至约7%。

相关研究机构人士认为,此次杭州土拍热度逆势上涨,主要是土拍过程中放松了捆绑要求,出让地块物美价廉,再加上杭州多家深耕房企近期融资活动不断,最终房企的拿地热情再次被点燃。

地方企业及国企领衔拿地

在第三批集中供地中,还有一个显著的特征:就是参与拿地的地方民营企业较少,而国、央企背景的企业积极性更高。

如广州第三批集中供地成交的13宗地中,除了1宗地块由民企星河地产竞得外,其余12宗地分别由白云城建、广州地铁、广州城投、保利、知识城投资集团、南沙开发建设集团6家国企或央企竞得。深圳11宗成交地块中,9宗为地方国企竞得,其中深地铁独占5席。

再如无锡,成交的20宗地块中,有15宗为地方国企竞得,占比为75%。南京46宗成交地块中,超6成为地方企业竞得,其中栖霞建设、江宁城建、溧水中山保障房建设等企业均拿下多宗地块,同时保利、中铁建等非本地国企也参与了拿地。苏州25宗成交地块中,地方国企竞得地块占比近8成。

与之鲜明对比的是,民营房企的拿地态度则较为谨慎,与往年年底大力补仓拿地完全不一样。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,虽然房企近期融资环境有所缓解,但从实际融资状况看,很多民企融资落地还需要有个过程。有些企业虽然当下有意向拿地,但却没有办法出手。

总结

集中供地模式的初衷是通过更加公开、透明的供地信息稳定地价,进而稳定房价。2021年作为集中供地的“元年”,经历了“火爆”、“冷淡”,并在不断优化和完善中走向“平稳”,总体而言,政策的初衷基本实现。

同时,业内预计明年政策端在稳地价方面会不断完善土拍政策工具箱,使地价趋于稳定,并且通过“竞品质”或“定品质”,实现地价、房价、品质三个维度的全面管控。

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