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刺激2021 |十个关键词 写下了天津楼市的这一年

2022-01-04 10:08:55 点击:62 来自:一剑光阴

刺激2021|十个关键词写下了天津楼市的这一年

2022年就这样来临了,首先在此祝福大家新年快乐,虎年大吉。

2021年的天津楼市留下了太多太多的点滴与记忆,机会每一周都有不同的政策,不同的房源,不同的价格,不同的产品在改变着市场的走向与变化。

这的确是天津楼市不寻常的一年,从年初房价的趾高气昂,到年末的平淡收场,楼市处于中间的经历仿佛是一段过山车的感觉——刺激2021。

因此,我们用15个词来总结了,天津楼市在土地/新房/二手房的市场变化。

土地市场

关键词1:集中供地

2月24日消息,按照自然资源部住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市宅地出让将实现“两集中”,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。具体到22个重点城市名单,网传显示为北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

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这也为上半年第一次“土拍狂欢”拉起的楼市“上涨预期”,埋下了伏笔。这样的伏笔,让全国楼市在土地狂欢中,看到了希望,也让天津房地产市场有了近3年来第一次“仰头”的感觉。

关键词2:三轮成交

天津2021年分别于5月14-15日、9月10-12日、12月23日进行了三轮住宅用地集中供应成交。三轮共成交住宅用地94宗,土地出让金收入合计891.262亿元。

2021年,按照天津全年土地供应计划安排,市规划资源局有序开展全市经营性房地产用地出让工作,顺利完成全市土地供应目标。全年共成交土地面积740.4公顷,其中住宅用地631.7公顷,商服用地108.7公顷;成交建筑面积1282.2万平方米,其中住宅1127万平方米,商服155.2万平方米。

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整体的成交幅度,近1100万的住宅建面,预示着天津未来市场的供给依旧不低,加之如今的存量市场,依旧对市场的价格变化,有待考量。

关键词3:限地价限资质

从第二轮开始,天津集中供地出让条件不断完善。首先对单宗地块最高限价均进行了调整,最高溢价率均降至不超15%。并进一步提出,单宗住宅用地达到最高限价后,采用摇号方式确定竞得人,不再采用竞自持方式。另外,对报名企业资质要求也逐渐收紧,第三轮集中供地进一步要求同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗地的竞买。

这也与第一轮的土地拍卖不同,整体参与度逐渐下滑,随着整体市场趋冷,房企偿债压力较大,拿地预期发生了变化,整体民企的逐渐“收兵”,市场的热闹程度逐渐大打折扣。但是人们可能更加期待2022年的“集中供地”,又将会是一个什么样子?

2.新房市场:

关键词4:历史新高

进入3月中下旬,天津几个市区改善型新盘报价出炉,整体相比2020年的区域新房的价格提升了5-10%不等,特别是一些新房外立面的设计,提振了市场“区分化”产品设计理念,整体市场开始逐渐褪去阴霾,但是随着天津的第一次集中供地,拉响了房价预期的回升。4月天津全市商品住宅备案均价稳定在为17003元/㎡,环比3月上升1.9%,同比2020年4月上涨10.5%,而进入5月,天津全市新建商品住宅17299元/㎡,环比上1.7%。6月由于成交结构的调整,且年中各项目给予优惠力度并不大,成交均价达到了历史最高值18165元/㎡,新房市场成交均价达到了历史峰值。

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关键词5:内卷分化

随着进入7月传统淡季开始,加之房企三条红线与房企偿债的压力,陆续曝出房企暴雷的消息,同时天津8月高考落户政策的变化,天津楼市加速了市场的分化。市区与市区之间的角逐,河西,南开,河东三区已经独树一帜成为市区成交量三甲,相比之下红桥、河北相形见绌,逐步内卷。而随着高考政策的出路,市区和环城之间所谓“优质中学”之争,也让刚改购房者,对市区和环城的抉择上犹豫不定。环城与环城之间拉开较大差距,西青在成交量和价格方面一骑绝尘,而北辰和津南固守着教育优势,形成第二团队。刚需落户与改善人群,对环城不同板块需求的分化落差进一步加大。

关键词6:房贷骤紧

随着9月天津房贷趋紧,天津9月部分银行首套贷款从4.95%调高至5.10%,同时二手房每月的贷款额度每月有限额,而9月14日,天津公积金管理中心发布《关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知》,将个人公积金贷款在津购买二套住房利率调整为同期首套利率的1.1倍,本通知自2021年9月22日起施行。这样的变相“加息”也为10-11月天津市场趋冷埋下了伏笔。

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关键词7:红色警报

随着9月的到来,津南、北辰的部分项目逐渐开始拉响房价的“红色警报”,之后西青、东丽加入战场,特价房,工抵房比比皆是,更有红桥、河东、南开部分项目也加入了这场大潮中,随着房企的回款压力越来越大,9-10月份,不止天津,全国楼市都吹响了降价回款的号角,部分项目的优惠幅度过大,令人咋舌。远郊市场更甚,随着高考政策的变化,对远郊无“高中”区域的房源影响巨大,40-60万的项目陆续出现。一时间,新房市场的降价,拉开的一道成交强吸附的口子,而成交也随着“萝卜蹲”一般的“每周降”模式,让购房客开始观望,等待新的“底”。

关键词8:15%的收官

随着大幅度降价的项目越来越多,11月天津市住建委对房地产开发商进行了约谈,大致内容主要包括,全力保交付。房价降幅5%,上报区住建委。房价降幅10%,上报市住建委。房价降幅15%,禁止销售,关闭网签。而且每次降价都要写明降价原因和维护稳定的措施。之后的一个月,房地产市场恢复了应有的秩序,至此,2021年跌宕起伏的天津新房市场,就此收官,整体新房市场恢复平稳,优惠幅度重新回到了年初的起步期,而二手房在年末也逐渐恢复了成交流量。

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3.二手房市场:

关键词9:和平之战

7月,天津和平区出台政策,一是“在小升初登记信息时,需与入学时登记的房本和户口本信息一致,方可参加填报志愿随机派位录取,否则只能统筹安排在有空余学位的公办初中。”

二则是“小学入学时统筹安排入学的,小升初时只能统筹安排在有空余学位的公办初中。”

一句话总结即是,若想参加小升初摇号,需户口、房本登记一致,否则会被统筹到其他非热门初中,基本和平户籍锁死6年房户一致,这也掀起了和平区二手房短周期的一场成交硝烟,短短一周之内和平区二手房成交量呈现了新高。

关键词10:终结高考移民

天津高考移民一直是一个具有争议的话题,今年8月,天津教育招生考试局正式公布了《市招委关于天津市普通高考报名有关事项的通知》,明确要求参加天津高考,必须要同时具备“天津户籍+天津高中三年学籍”两个条件。这也就意味着天津高考门槛大大提高,“天津高考红利”将彻底终结。而之前只要解决天津户口,然后高考时“空降”参加天津高考的路子,被彻底堵死。这将有利于打击户口空挂、维护高考公平。而对于目前在校的高中阶段在校学生,《通知》表示实行3年过渡政策。自此,天津高考移民时代将终结。

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2021年的天津楼市就这样结束了,10个关键词,无疑影响了一二三级市场的变化,而2022年究竟会呈现一个什么样的变化,没人能够预知,在房住不炒的前提下,在银监会信贷支持首套购房需求的前提下,在房地产税尚未公示试行城市的前提下,在因城施策尚未落地的前提下,给了人们更多的期待与关注。

2022年,让我们一起去经历,去努力,期待天津的市场越来越好。

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