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实探!小庙49亩地月底开拍,板块“7子混战”格局将登场~

2021-11-11 21:35:32 点击:29 来自:楚楚动人

2021年合肥最后一次集中供地将于11月29日开始,运河新城又拿出一宗面积49.78亩的地块,情况如何?有哪些优劣势呢?

跟着我们的航拍实探,一起抢先了解吧~

实探!小庙49亩地月底开拍,板块“7子混战”格局将登场~

实探运河新城新地块

已有2家房企提前探营

此次实探的是蜀山SS202119号地块,紧邻高速时代书院,位于蜀山区杨河湾路南、豌豆洼路东。

实探!小庙49亩地月底开拍,板块“7子混战”格局将登场~

土地面积49.78亩,居住,容积率≤2.0,起始价868万元/亩,竞买保证金9000万,居住最高限价990万元/亩,地块最高总价49282万元。

配建保障性租赁住房比例≥20%,商品住宅平均备案价格15014元/㎡。

竞买包括三个阶段:第一阶段竞价,第二阶段竞商品住宅的装配率,从30%开始竞拍,第三阶段摇号。若本宗地在拍卖第一阶段成交,则竞得人须严格按照有关要求,使用装配式建筑技术,装配率不低于30%。

从现场来看,该地块已经用推土机进行清理过,整体较平整,后期开发前的清理平整工作预计会比较快。

该地块面积较小,只有49.78亩,容积率2.0,按照一套房100㎡计算,预计可提供633套左右房源。不过,根据竞买要求,须配建不少于总建筑面积20%的保障性租赁住房。这意味着,SS202119号地块可售房源不到500套。

虽然运河新城新地块可售房源不多,但关注度丝毫未受影响,探地当日有2家房企现场考察,实际关注房企只会更多。

此次运河新城的SS202119号地块与同为今年集中供地拍卖的运河新城SS202106、SS202105号地块,位置相近,时间相近,预计价格和受关注度程度也相似。

在今年6月3日集中供地中,蜀山区SS202106号地块,共有27家房企参与竞拍,最终被旭辉以住宅楼面价8291.66元/㎡竞得。蜀山区SS202105号地块,共有31家房企参与竞拍,最终被通和以楼面价8291.66元/㎡竞得。

因此,可以预测SS202119号地块的楼面积预计也在8300元/㎡左右,也将吸引大批房企争夺。

目前地块周边处于开发前期,相较于整个运河新城范围,目前已开发的地块界面较少,空地较多,预计后期也将会入市。

配套欠缺

规划有待落实

目前运河新城板块内商业、医疗、学校等生活配套比较短缺,虽然板块内的规划较多,但是有多少规划可以落实需要时间的检验。

教育配套方面,北侧有高速时代书院代建的一所30班小学以及24班初中,按蜀山区的教育安排,预计会纳入安居苑小学教育集团和50中西校教育集团进行管理,24班初中西侧预留有高中用地。虽然地块的小学和初中未来可能会纳入名校教育集团,但是教育质量要打个问号,毕竟合肥教育集团化,并不是所有学校都能出成绩。

交通方面,临近长江西路、三乘寺路主干道,在长江西路这条路上有王拐岗公交站,29路公交途径此处,发车间隔时间较长。

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商业配套方面,周边商业比较匮乏,暂时没有大型商场。若有更高购物需求,可以前往高新区奥特莱斯购物中心、银泰城进行购物。

生态环境方面,板块内处于待开发状态,暂无污染性企业,污染较小,环境较好。不过距离小蜀山陵园实际体验会觉得非常近,开车从小蜀山到SS202119号地块只要4分钟,站在三乘寺路上远眺,也可以清晰地看见小蜀山。

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目前运河新城还在建设规划阶段,各项配套有待落实,如果想在此居住的话,可能还要等5年以上。但是整个界面比较新,道路宽阔、楼盘林立,可能年轻人会比较喜欢。

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新房众多

从1.2万/㎡来到1.6万/㎡

目前板块内京冠悦荣府已经售完交付,还有6盘有房源,其中3盘已入市,还有3盘待入市。加上即将出让的SS202119号地块,运河新城“六小龙”格局即将升级至“7子混战”,彼此间距离相近,竞争压力不小。

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6盘中拿地较早的是上坤云栖麓和龙湖文德璟宸天著,相较于后面4盘拿地成本较低,入市较早,毛坯交付,备案价格为14999元/㎡。

高速时代书院和方远文璟花园是去年11月拿地,拿地成本相较于前两盘已经有所上升,而且由于高速代建较多,所以成本也较高,所以这4盘中,高速的价格较高,毛坯小高层均价达到了16299元/㎡。

通和融创融耀星辰和旭辉望江来都是今年6月合肥首次集中供地拿地,并且给出了毛坯限价15047元/㎡。目前旭辉望江来售楼部已开,预计下月中旬首开,装修交付,价格尚未释放。通和融耀星辰的进程稍慢,售楼部尚未开放,首开时间未定,预计也是装修交付。

从2019年京冠悦荣府均价12416元/㎡,到2021年高速时代书院的均价16299元/㎡,板块的价值受到合肥人的认可程度迅速提升,之后,若板块内新房装修入市,价格恐怕要再上一个台阶。

荒地一片还是未来可期?

未来交给时间判断

总的来看,运河新城板块内还是受到房企和买房人很大关注的。

目前主要受人诟病的是他的板块内荒芜一片,配套欠缺。

但是其有着自己独有的优势,首先该板块是新兴板块,相较于高价的滨湖新区、去化难的北城新区、老城区较多的东部新中心,运河新城相当于白纸一张,方便后期政策和规划的快速落地。

其次,该板块属于蜀山区,而且临近高新,可以承接两大区域的外溢人口。而且相较于这两个区域的房价来说,该板块的价格相对较低,更容易上车,具有较大价格优势。所以运河新城对于改善或者自主来说都是一个不错的选择。

再来说一说劣势:当下我国人口红利逐渐消失,城市发展很难再出现爆发式增长。如果没有足够的新增人口,新区的规划和建设很难得到保证,选择新城的风险会比选择老城区的风险大。

结语

上坤云栖麓是合肥“4.6新政”后首个摇号盘,龙湖文德璟宸天著和高速时代书院也都触发过摇号,所以从之前的楼市表现上来看,板块内的房子都“不愁卖”,开发商也乐意在板块内进驻。所以这次这次运河新城的地块预计也会吸引开发商们的争抢。

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