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地产|迎接政策高潮和销售复苏

2022-03-23 08:31:46 点击:84 来自:预见未来

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2022年3月销售如期探底,同比降幅进一步扩大。但我们注意到,政策出台的可能性进一步增强,且郑州政策“打样”取得良好效果。按揭贷款利率快速下行。我们认为,2022年3月将是市场的底部,二季度起商品房销售同比降幅将开始收窄。

▍2022年3月销售探底。

3月前20天,我们统计代表性城市新房销售套数同比下降46.8%,二手房销售套数同比下降37.3%,较之2月份有进一步的扩大,市场继续探底。不过,公司并没有显著扩大降价的幅度。我们认为,这一方面和利润率已经挤压到远低于行业历史平均水平有关,另一方面也和预售监管之下,销售款项并不能充分回流企业总部有关。

▍郑州政策初见成效。

郑州是最早出台系统性需求托底政策的城市,到3月下旬,郑州市场开始活跃起来。近日,央视记者调研发现,郑州核心区域看房量增长明显,房价则上涨幅度不大。中国房地产报刊发,《郑州楼市调查:看房的人多了,信心也在恢复的路上》。权威媒体的报道,说明郑州楼市不仅有复苏的迹象,官方舆论更是肯定这种复苏的结果。我们相信,类似郑州的需求托底方案,将完全有条件在更多区域复制,并有望推动市场回暖。

▍金融风险累积到一定程度,政策加速可期。

相比交付风险,卖地收入风险,居民消费能力缩水风险,我们认为房地产产业链信用恶化的风险扩散短期更值得注意。我们相信,以金融政策为主要抓手,未来1-2个月托底需求的政策将不断出台,也足以驱动市场回暖。

▍按揭贷款利率进入快速下降通道。

根据贝壳研究院统计,首套房按揭贷款利率已经距离最高点下降40BP,但目前仍较之4.6%的LPR水平有超过70个BP的加点。我们认为,商业银行为了争取更多市场份额,仍会继续加大按揭的投放,预计按揭贷款平均利率短期距当前仍有50-80个BP的下降空间。从历史经验来看,按揭贷款利率下降有望推动销售复苏。

▍风险提示:

部分企业债务展期的风险,部分企业盈利能力持续下降的风险。政策出台过于迟缓,房地产市场出现进一步动荡的风险。

▍投资建议:

从历史经验来看,房地产股并不是跟随基本面价量变化而波动,而是跟随政策松紧预期起落而涨跌。现在看来,政策手段足以推动基本面见底反弹,而信用风险之下政策介入的意愿也达到了最高点。我们认为,2022年3-4月是继续超配地产蓝筹的重要时间。我们看好保利发展、金地集团、万科A、招商蛇口、美的置业、龙湖集团、华润置地、绿城中国和滨江集团等。

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